Titre BTS Notariat: PROPOSITION DE CORRECTION EPREUVE U 5 Session 2011

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.droit de préemption sur la cession des fonds de commerce ce nouveau droit de préemption

#1 2011-05-17 19:03
Cher(e)s étudiant(e)s, je vous propose la correction ci-dessous concernant l'épreuve U 5, il n'est pas question pour vous de faire
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une rédaction aussi longue, seulement les éléments essentiels devaient être reproduits, bonne lecture et préparation à votre oral ...
BTS NOTARIAT TECHNIQUES NOTARIALES SESSION 2011
Vous avez été embauché(e) en tant que collaborateur de notaire de Me ARNAULD notaire associé au sein de l’étude notariale SCP Yves ARNAULD, Maude PREJEAN, Nicolas DUBRION, notaires associés. L’étude est située en centre ville d’Orléans (45000) 13 faubourg Bannier. Elle est composée de 18 salariés.
DOSSIER 1
En septembre 2010 Me ARNAULD reçoit des clients habituels de l’office dont vous avez les fiches en annexe 1. Ils souhaitent céder leur fonds de commerce de coiffure dénommé « COUP COIFF » en raison de leur départ en retraite. Le bien se situe dans un ensemble immobilier construit en 1984, Résidence « Cœur de ville » 16 place du Maréchal Joffre à Orléans.
Jean-Claude TEVENEAU et Marie-Louise VERGNON, son épouse, travaillent ensemble. Vous avez connaissance des points suivants :
-le fonds de commerce est immatriculé au RCS d’Orléans sous le numéro 555666888
-ils ont signé leur bail commercial le 5 mai 1988 dont la dernière reconduction a eu lieu le 5 mai 2006
-ils ont embauché en CDI 2 personnes : Monsieur REJOUE le 18 décembre 1999 et Madame BERNARD le 15 février 2001.
-le contrat d’exploitation qui les liait à l’Oréal est parvenu à son terme.
Ils ont trouvé un acquéreur, Franck DUPUIS. Vous avez déjà rempli sa fiche client, celui-ci compte gérer seul ce fonds de commerce.
Le fonds de commerce est évalué à 70000 € dont 12000 € de matériel et 2000 € de marchandises restant en stock (teinture, laque, gel coiffant, shampoing) cette acquisition sera financée par les 2/3 à l’aide d’un prêt assorti d’une sûreté sur le bien.
Les parties conviennent que le prix sera payé comptant en totalité le jour de la signature de l’acte authentique. Vous êtes chargé(e) du suivi de ce dossier.
1.quelles pièces peuvent être demandées aux parties afin de préparer l’acte de cession ?
Réponses :
S’agissant d’une vente de fonds de commerce, il y aura :
-les pièces nécessaires à la sécurité de tout contrat … et celles spécifiques à la cession d’un fonds (nécessaire de rappeler que le contrat de cession d’un fond comporte notamment des énonciations obligatoires…)
.les pièces d’état civil des vendeurs et acquéreurs, notamment pour vérifier une éventuelle « incapacité », le régime matrimonial qui peut avoir une incidence sur le droit de propriété et qui n’est pas précisé dans le thème sauf à le trouver dans un titre de propriété (donation à Mme) étant le régime de la communauté légale de biens réduite aux acquêts sous réserve de toute modification … On pourra supposer (à défaut de titre joint sur le fonds de commerce) soit qu’il a été créé par les époux durant le mariage, soit qu’il a été acquis… en sorte que la signature des deux sera nécessaire s’agissant vraisemblablement d’un bien commun … dont les époux ne peuvent disposer l’un sans l’autre.
.concernant les vendeurs il est impératif de solliciter auprès du greffe du tribunal de commerce un extrait k bis, en effet même si les vendeurs semblent « partir » paisiblement en retraite on sait que les activités commerciales comprennent des risques de tout genre, que les entreprises en difficultés sont de plus en plus nombreuses et il ne faut jamais écarter l’éventualité d’une cessation des paiements susceptible d’entraîner l’ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires et les jugements qui suivent ces procédures peuvent entraîner un dessaisissement plus ou moins important du débiteur voire de plein droit et total sous la liquidation judiciaire … toutes ces décisions figurant sur l’extrait k bis.
.il faudra par ailleurs demander auprès du même greffe « l’équivalent de l’état hypothécaire » c’est-à-dire un état des inscriptions pouvant grever le fonds (état des privilèges de vendeur, urssaf, trésor public, protêt, nantissement etc…)
.il faudra demander la situation au regard de l’urbanisme de l’immeuble dans lequel le fonds est exploité (certificat d’urbanisme informatif) afin de renseigner notamment l’acquéreur … vérifier si l’immeuble est hors champ ou dans le champ d’application de la « prévention des risques naturels et technologiques » et dans l’affirmative solliciter l’état correspondant.
.droit de préemption sur la cession des fonds de commerce … : ce nouveau droit de préemption peut être appliqué à l’intérieur d’un périmètre de sauvegarde du commerce … délimité par une délibération du conseil municipal de la Commune bénéficiaire, et toute cession à titre onéreux d’un fonds dans ce périmètre doit à peine de nullité être déclarée par le cédant… un courrier à la Mairie nous révèlera si ce droit de préemption existe et dans l’affirmative il faudra le purger avant la vente … la procédure étant quasiment identique à celle en matière d’urbanisme (le silence de la commune pendant 2 mois à la notification de la cession avec son prix et ses conditions équivalent à un refus d’acquérir etc…)
.nous avons indiqué plus haut que la cession d’un fonds exigeait des énonciations obligatoires encore à peine de nullité de l’acte et de l’engagement de la responsabilité professionnelle du rédacteur de l’acte (ici le notaire), il faudra donc, à ce titre notamment :
Une copie du titre de propriété puisque l’énonciation de l’origine de propriété est obligatoire avec la relation aux anciens propriétaires du fonds, aux prix ventilés dans les différents éléments … soit une véritable origine trentenaire avec les date, nature des actes, prix … mention d’enregistrement si l’acte est ssp, tout cela afin de sécuriser le contrat, de renseigner l’acquéreur et de solliciter d’éventuels renseignements sur les situations anciennes (demande d’état sur un ancien propriétaire etc …) ; les origines peuvent donc être très diverses et s’il s’agit d’une création l’année de la création du fonds devra être demandée … cette recherche approndie peut révéler des surprises et elle est obligatoire …
Il faudra se procurer aussi une copie du bail (de ses avenants, renouvellement s’il y a lieu…) car son énonciation est aussi obligatoire (sa date, sa durée, le nom et l’adresse du bailleur et du cédant, le loyer, conditions …) et quand on connaît l’importance de cet élément avec la clientèle, il y aurait encore une faute grave à ne pas l’avoir analysé avec minutie (ancienne cession irrégulière, changement de destination non autorisée etc…) rendant le droit d’occupation précaire et sans aucune protection vis-à-vis du droit au renouvellement… Il permettra encore au chapitre « cession de bail » de voir comment cette cession est éventuellement «réglementée » ; si on ne peut pas l’interdire le bailleur peut néanmoins valablement exiger son agrément à la cession, son intervention à l’acte etc… et il faudra impérativement respecter ces exigences à peine de cession irrégulière du bail avec toutes ses conséquences… Ici il s’agit d’un bail commercial en du 5.5.1998 initialement, avec la précision « la dernière reconduction ayant eu lieu le 5.5.2006 » ce qui laisse à penser que le bail a fait l’objet d’une reconduction tacite et non d’un renouvellement écrit, les «spécialistes » de la cession du bail commercial auront alors détecté notamment – qu’il fallait vérifier qu’aucun congé en vue d’une demande en renouvellement n’avait été émis… - que dès lors que l’expiration du bail est supérieur à 12 ans le bailleur pourra se prévaloir du déplafonnement du loyer (application de la valeur locative hors indice…) -et il sera alors conseillé à l'acquéreur de se rapprocher du bailleur pour la conclusion d’un nouveau bail avant la cession du fonds, à défaut le bail pourra être résilié à tout moment par chacune des parties en prévenant l’autre suivant les usages locaux ou 6 mois à l’avance, à charge par le bailleur initiateur de verser une indemnité d’éviction …
Autre énonciation obligatoire dans l’acte de cession : celles du montant des chiffres d’affaires et des bénéfices commerciaux au cours des 3 derniers exercices comptables précédant la vente … donc réclamer tout document comptable pour les énoncer valablement et hors taxe pour les CA … et les livres de comptabilité devront être prêt pour le visa de l’acquéreur …
Il conviendra également d’obtenir la communication :
-on pouvait également se poser la question de savoir s’il s’agissait d’un fonds artisanal ou de commerce, la coiffure restant une activité artisanale et la vente de produit de beauté, parfumerie une activité accessoire mais on considèrera ici que l’immatriculation au RCS est une présomption (simple) de la qualité de commerçant et, donc, que les règles de la cession d’un fonds de commerce doivent être respectées. En second lieu, il faut aussi toujours vérifier si le type de fonds vendu fait l’objet d’une règlementation particulière, et l’exercice de l’activité de « coiffeur » exige notamment une qualification professionnelle soit celle du brevet professionnel à moins que l’un des salariés ci-après possède ce diplôme…
-des contrats de travail des 2 salariés… on sait que la loi, malgré la cession du fonds, prévoit la continuation de ces contrats et il faudra se les procurer pour les porter à la connaissance de l’acquéreur avec les bulletins de salaire, ancienneté etc… et il faudra bien convenir ce que chacun du cédant et de l’acquéreur devra supporter à l’occasion de la cession (prorata de congés payés, primes etc…)
-du contrat d’exploitation avec l’Oréal, il faudra se faire communiquer ce contrat même parvenu à son terme, d’abord il s’agit d’un contrat important pour le chiffre d’affaires ne faisant pas l’objet d’une transmission légale (comme le contrat de travail), il peut être reconductible faute de dénonciation et il peut comporter des conditions pour sa cession, le tiers « fournisseur » devant être informé de la substitution d’un contractant … enfin, il faudra indiquer si ce « contrat » en cours fait partie de la cession ou non car son influence sur le chiffre d’affaires peut être importante. L’acquéreur ne sera pas tenu de prendre livraison d’une commande passée par le cédant sauf convention contraire et l’acquéreur ne pourra pas poursuivre en dommages et intérêts un fournisseur qui n’honore pas une commande …
-enfin, il est précisé que le fonds va comprendre du matériel pour 12000 € et il convient de se procurer une liste précise de ce matériel avec son évaluation article par article d’ailleurs nécessaire pour la formalité de l’enregistrement fiscal, en ce qui concerne les marchandises pour 2000 € (sans précision « hors taxe ») elles sont généralement reprises le jour de l’entrée en jouissance sur prix de factures soumises en principe à la tva à la charge du vendeur pour les marchandises neuves (sauf exonération) fixé entre les parties parfois avec une somme butoir, elles devront faire aussi l’objet d’un inventaire …
Enfin, il faudra demander tous les renseignements sur le prêt consenti à l’acquéreur : banque, dossier d’emprunt, conditions du prêt, garanties exigées par la banque etc… ces garanties devant être en principe celle de subrogation de ladite banque dans le privilège du vendeur et l’action résolutoire du vendeur et nantissement à prendre au greffe du tribunal de commerce impérativement sous 15 jours de la vente, le nantissement ne pouvant comprendre les marchandises en garantie mais seulement les éléments incorporels et le matériel…
2.Monsieur DUPUIS vous adresse un courrier électronique demandant l’insertion d’une clause de non concurrence dans le contrat de vente ; vous lui répondez par courrier électronique en lui proposant un modèle de clause et en lui rappelant l’intérêt de celle-ci.
Réponse à
Si le vendeur est tenu à la garantie d’éviction du droit commun il doit en outre s’abstenir de tout acte personnel tendant à conserver ou reprendre de la clientèle c’est la garantie du fait personnel, cette dernière obligation étant généralement précisée dans une clause dite « de non rétablissement » et bien qu’elle limite la liberté du commerce elle est admise sous 2 conditions – porter sur une activité de même nature que le fonds vendu – ou être limitée dans l’espace et le temps. Voici celle issue de mon formulaire :
« le cédant s’interdit le droit de se rétablir ou de s’intéresser directement ou indirectement même comme simple associé commanditaire dans un fonds de la nature de celui vendu, pendant une durée (ex 3 ans) à compter de ce jour et dans un rayon (ex 10 kms) du siège du fonds vendu, sous peine de dommages et intérêts envers le cessionnaire et tous autres acquéreurs successifs, outre qu’ils auraient de faire cesser la contravention et de faire fermer l’établissement ouvert au mépris de la présente clause ».
Cette clause pourra donc être insérée dans le courrier à lui adresser et lui rappelant l’intérêt évident de cette clause seulement à sa lecture …
3. rédigez les clauses suivantes : comparution du cessionnaire, désignation du fonds et prix-paiement du prix.
Comparution du cessionnaire :
Monsieur DUPUIS Franck, coiffeur, époux de Madame BERLAND Véronique Julie Pierrette, avec laquelle il demeure à ORLEANS (Loiret) 5 rue Henri Coulaud
Né à Bourges (Cher) le 22 juin 1968
Divorcé en Ières noces de Mme Evelyne POUSSIN suivant jugement rendu par le TGI d’Orléans le 25.11.1998, devenu définitif
Marié en secondes noces avec Mme BERLAND sous le régime de la séparation de biens aux termes de son contrat de mariage reçu par Me Pascal GHITON notaire à Orléans le… à défaut de contrat de mariage préalable à leur union célébrée à la Mairie d’Orléans le 26.08.2003 sans modification depuis ;
Ci-après dénommé le « cessionnaire »
Désignation du fonds :
Ville d’ORLEANS (Loiret)
Un fonds de commerce de coiffure sis et exploité à Orléans, 16 place du maréchal Joffre « Résidence Cœur de Ville » à l’enseigne «COUP COIFF » pour l’exploitation duquel Mr TEVENEAU est immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Orléans sous le numéro A 555 666 888 et identifié au répertoire national des entreprises et des établissements sous le n°…. , ledit fonds comprenant :
1° l’enseigne, le nom commercial, la clientèle et l’achalandage y attachés
2° le droit au bail pour le temps qui en reste à courir des lieux où s’exploite le fonds et ci-après énoncé
3° le matériel et les objets mobiliers servant à son exploitation décrits et estimés à la somme de douze mille euros dans un état certifié sincère et véritable par les parties et qui est demeuré annexé aux présentes après mention.
4° Et les marchandises garnissant le fonds, décrites et estimées dans le même état à la somme de deux mille euros.
PRIX – PAIEMENT DU PRIX
La présente vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de SOIXANTE DIX MILLE EUROS (70.000 €) s’appliquant, savoir :
-aux éléments incorporels pour…………………56000 €
-au matériel pour………………......……………………12000 €
-et aux marchandises pour…………....………….2000 €
Ensemble .........70000 €
Ce prix a été payé comptant par le cessionnaire, à l’instant même et ainsi qu’il résulte de la comptabilité du notaire soussigné, au cédant qui le reconnaît et lui en donne quittance sous réserve d’encaissement du chèque.
DONT QUITTANCE.
Le cessionnaire déclare que la somme qu’il vient de payer lui provient :
-de ses deniers personnels à concurrence de vingt trois mille trois cent trente trois euros (23.333 €)
-et pour le surplus soit la somme de quarante six mille six cent soixante sept euros (46667 €) d’un prêt qui lui a été accordé par X … aux termes d’un acte séparé reçu par le notaire soussigné, ce jour
Cette dernière somme s’imputera sur … conformément aux stipulations de l’acte de prêt.
Il fait ces déclarations pour satisfaire à l’engagement qu’il a pris dans l’acte de prêt afin que le prêteur, attendu l’origine des deniers soit subrogé dans tous les droits, privilège et action résolutoire du vendeur sur le fonds en vertu de l’article 1250 paragraphe 2 du code civil.
Etc…
4.à l’aide de l’annexe 2 calculez les droits applicables à cette cession
Ici, il fallait se poser la question de savoir si on allait soumettre ou non les marchandises à la tva, le principe étant que la cession de marchandises neuves incluses dans la cession supportent la tva cette dernière formule étant plus intéressante pour l’acquéreur, toutefois sous certaines conditions il peut y avoir exonération de la tva… quelle que soit le système suivi il fallait motiver le choix, le prix des marchandises fixées toutefois à 2000 € sans indiquer s’il était ou non hors taxe pouvait laisser penser que l’ensemble pouvait être taxé aux droits d’enregistrement comme ci-dessous :
-jusqu’à 23000 €..0
-sur la somme de 47000 € x 3% = 1410 €
5. quelles vont être les formalités postérieures à réaliser dans le cadre de cette cession ? vous en préciserez les délais de réalisation ?
1. enregistrement à la Recette des impôts de l’acte de cession en principe sous un mois mais l’insertion légale ci-après devant être faite sous 15 jours avec la mention dudit enregistrement ainsi que les inscriptions du privilège du vendeur et nantissement sous 15 jours au greffe du tribunal de commerce, cette formalité aura lieu au plus tard sous 8 jours…
2. paiement de la tva sur la cession des marchandises si les conditions étaient remplies …
3.inscription des privilèges du vendeur et de nantissement auprès du greffe du tribunal de commerce dans les 15 jours à peine de nullité…
4.réquisition d’un état des inscriptions à déposer 15 jours après la date de la cession soit à partir du 16ème jour, des inscriptions pouvant encore être valablement prises dans ce délai de 15 jours contre les vendeurs …
5.publication de la cession suivant modèle ci-après dans un journal d’annonces légales dans les 15 jours de l’acte par les soins du notaire et au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales BODACC par les soins du greffier …
6.avis de la cession au Service des impôts dans les 60 jours de l’insertion légale précitée…
7.déclaration des salaires versés par le cédant à ses employés dans le même de 60 jours …
8.avis de la cession au service des impôts dans le mois de la cessation d’exploitation…
9.radiation du cédant du registre du commerce et des sociétés dans le mois de la cession…
10.avis de la cession d’activité du cédant aux organismes sociaux dont il relève (urssaf, caisse de maladie, assurance vieillesse etc…)
11.déclaration d’existence de l’acquéreur à l’administration fiscale dans les 15 jours du commencement de ses opérations … et affiliation aux organismes sociaux …
12.le décret du 18.3.1881 modifié a créé les Centres de formalités des entreprises et permet aux entreprises de souscrire en un même lieu et sur un même document diverses déclarations dont elles sont tenues sur plan juridique, administratif, social, fiscal et statistique, en sorte que les formalités de radiation et d’immatriculation pourront avoir lieu sur un document unique
13.signification au bailleur de la cession du bail à moins qu’il ne soit intervenu en l’acte pour en dispenser et remise d’une copie exécutoire de la cession si l’acte est authentique …
14.règlement éventuel des oppositions avec le consentement du vendeur…
6. rédigez l’annonce qui sera publiée au journal d’annonces légales.
L’insertion légale prévue par le code de commerce impose des mentions obligatoires (date de l’acte, mention de l’enregistrement, nature et siège du fonds, prix stipulé y compris les charges, délai pour faire opposition, et élection de domicile dans le ressort du tribunal de commerce)
Modèle d’insertion :
Suivant acte reçu par Me Yves ARNAULD notaire associé de la SCP ARNAULD, PREJEAN et DUBRION notaires associés titulaire d’un office notarial à 45000 ORLEANS 13 Rue Faubroug Bannier, le …. Enregistré à la Recette des Impôts de … le …. Aux droits de …
Mr Jean-Claude TEVENEAU, coiffeur et Mme Marie-Louise VERGNON, son épouse, demeurant à …
Ont vendu à Mr Franck DUPUIS, coiffeur, demeurant à
Un fonds de commerce de coiffeur leur appartenant sis et exploité à … connu sous le nom … pour lequel Mr TEVENEAU est immatriculé au RCS d’Orléans sous le n°… et identifiée au répertoire …. Sous le n°….
Moyennant le prix de 70000 € s’appliquant pour …aux éléments incorporels, pour …au matériel et pour …aux marchandises.
La prise de possession et de jouissance a été fixée à la date du …
Les oppositions devront être faites en l’office notarial susdénommé en tête des présentes chez lequel domicile est élu, dans les 10 jours de la dernière en date des publications légales.
Pour avis.
DOSSIER 2
Par ailleurs Mme TEVENEAU souhaite vendre un studio en bord de mer dont elle est propriétaire afin de pouvoir acheter avec son mari un bien en Normandie.
L’acquéreur est Mlle Francesca ZAFFARANO, interprète de nationalité française, née à Rome le 28 février 1978, habitant 18 rue des Frères Roustan à GOLFE JUAN (06220)
Le compromis de vente a été signé par l’Agence immobilière IMMO GESTION. Le prix de vente conclu est d’un montant de 185000 €. Mlle ZAFFARANO paie la somme demandée sans avoir recours à un prêt, elle a en effet hérité de ses parents dernièrement.+
Vous êtes chargé(e) de préparer le contrat de vente, Mme TEVENEAU vous a remis les pièces suivantes : les diagnostics techniques, le titre de propriété (annexe 3), le RCP EDD, les 3 derniers PV de l’assemblée générale et les taxes locales.
1.Quelles sont les pièces que vous devez demander ?
Réponses : il s’agit de la vente d’un lot en copropriété pour laquelle les pièces déjà en possession du « rédacteur » sont le titre de propriété (donation 19.1.1998) le dossier de diagnostics techniques, le règlement de copropriété et état descriptif de division RCP EDD, les 3 derniers PV de l’Assemblée générale et les taxes locales …
Comme d’habitude il faudra être en possession ou demander :
-l’avant contrat de vente immobilière soit le compromis rédigé par l’Agence immobilière IMMOGESTION, en effet il faudra scrupuleusement l’analyser car le notaire est responsable de la rédaction de l’acte définitif … et l’avant contrat peut comporter des erreurs, omissions, conditions qui auraient été nécessaires … en l’occurrence nous le verrons avec la « clause des intervenants » à l’acte il serait intéressant que ce compromis ait eu lieu sous la condition suspensive du consentement à la vente des donateurs (s’ils sont toujours vivants) qui ont imposé une interdiction d’aliéner, droit de retour etc …, et il faudra vérifier si Mme TEVENEAU, donataire, à des cohéritiers et dans l’affirmative obtenir leur consentement et renonciation à l’action éventuelle en réduction … enfin, à la réception de cet avant contrat il faudra vérifier si la formalité de purge du droit de rétractation a été faite (loi SRU) par notification du contrat à l’acquéreur …
-les renseignements d’état civil des parties sont indispensables pour vérifier notamment la capacité, le régime matrimonial ou patrimonial …
-parmi les pièces celle spécifique à la loi du 18.12.19936 dite loi Carrez étant l’indication de la superficie privative du studio, la nullité de l’acte pouvant être invoquée pour absence de cette mention… le règlement de copropriété étant en notre possession car il doit impérativement être remis à l’acquéreur (ainsi que les éventuels modificatifs …) il faudra tenir à la disposition de l’acquéreur le carnet d’entretien de l’immeuble tenu à jour par le Syndic de la copropriété…
-le dossier de diagnostics techniques est en notre possession il s’agit sans doute de celui relatif aux parties privatives ; bien sûr il faudra vérifier son contenu, les pièces éventuellement manquantes eu égard à la date de construction de l’immeuble, à la spécificité de la zone (termites ?) etc…
-en possession des 3 derniers procès verbaux de l’assemblée générale il faudra obtenir du Syndic un état des charges du chef du vendeur indiquant dans une première partie relative au passé (les provisions exigibles du budget prévisionnel, des dépenses non comprises dans ce budget, charges impayées, avances exigibles etc…) dans une seconde partie les éventuelles créances du cédant sur le syndicat… et la troisième partie porte sur l’avenir et concerne les sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire etc … et il n’est pas besoin de rappeler que si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat le notaire devra notifier la vente audit syndic pour lui permettre de faire éventuellement opposition sur le prix…
-le titre de propriété n’est pas suffisant pour confirmer le droit de vendre (en outre il ne permet pas une origine trentenaire … ) il faudra donc demander un « état hypothécaire hors formalités » ce dernier pouvant révéler non seulement que le vendeur n’est plus propriétaire, mais aussi des interdictions de vendre comme ici, servitudes ou autres charges et enfin d’éventuelles garanties prises sur le studio à vendre (privilèges, hypothèques …) ce document est essentiel pour assurer « l’utilité et l’efficacité » des actes des notaires suivant l’expression de la Cour de cassation qui sanctionne les notaires qui ne vérifie pas la situation hypothécaire du bien à vendre...
-sur un plan cadastral il faudra obtenir un extrait modèle 1 de l’immeuble et du lot concerné nécessaire pour la formalité de la publicité foncière et la vérification des surfaces
-de même, il s’agit, certes, d’un studio dépendant d’un immeuble en copropriété, mais un certificat d’urbanisme devra être sollicité pour renseigner l’acquéreur sur sa situation (périmètre de protection d’un monument historique, anciennes carrières etc… et surtout si nous sommes dans une zone d’application du droit de préemption, et s’il n’est pas « renforcé » la mise en copropriété ayant plus de 10 ans …
-l’acquéreur paie le prix du studio sans recours à un prêt avec une somme provenant de la succession de ses parents, on pourra vérifier que les éventuels droits de succession ont bien été acquittés avant l’emploi des fonds…
2.Rédigez la clause d’identification de la partie VENDEUR et des intervenants éventuels à l’acte .
IDENTIFICATION DES PARTIES
Madame VERGNON Marie-Louise Adèle, coiffeuse, épouse de Monsieur TEVENEAU Jean-Claude Pierre Henri avec lequel elle demeure à 45 ORLEANS 18 Rue de Paris,
Née à Orléans le 15 mai 1943
De nationalité française
Mariée sous le régime de la communauté légale de biens réduite aux acquêts à défaut de contrat de mariage préalable à leur union célébrée à la Mairie d’Orléans le 9 septembre 1967 sans modification depuis.
Ci-après dénommée « LE VENDEUR »
Comme intervenant ils pouvaient y avoir :
-M.et Mme VERGNON, s’ils étaient encore vivants ou le survivant d’entre eux en qualité de « donateurs » du bien et pour renoncer aux réserves inclues dans l’acte de donation …
-les cohéritiers éventuels de Mme TEVENEAU, vendeur, pour renoncer à leur action en réduction et assurer la propriété incommutable du bien entre les mains de l’acquéreur …
-éventuellement, Mr TEVENEAU aurait pu intervenir pour confirmer qu’il ne s’agissait pas du logement de la famille …
DOSSIER 3
En avril 2011 la cession du fonds de commerce ayant eu lieu, Met Mme TEVENEAU viennent consulter Me ARNAULD afin de procéder au changement de leur régime matrimonial. Ils souhaitent opter pour le régime de la communauté universelle. Ils ont deux enfants, Alexis né de leur union et Pierrick enfant adopté de façon plénière né le 4 août 1994.
Me ARNAULD a conseillé ses clients tout en leur exposant les avantages et inconvénients d’un régime de communauté universelle. M.et Mme TEVENEAU confirment leur choix, Me ARNAULD vous confie le dossier.
1.pour remplir les conditions de fond à ce changement, quelles pièces devez-vous demander ? justifiez.
La loi du 23.06.2006 entrée en vigueur le 1.1.2007 vient de modifier la matière du changement de régime matrimonial désormais soumis à homologation judiciaire dans 2 cas seulement : présence d’enfants mineurs et opposition d’enfants majeurs ou créanciers …
La condition de délai est remplie puisque les époux sont mariés depuis 1967…
Les époux devront justifier de 2 conditions de fond appréciées d’abord par les époux, le notaire puis vérifiées par le tribunal en cours d’homologation :
-que le changement est justifié par l’intérêt de la famille (celui des époux et des enfants apprécié au cas par cas
-et qu’il n’est pas fait en fraude des droits des créanciers, la cession du fonds aura permis de vérifier ce point …
En l’espèce, les époux TEVENEAU ont un enfant mineur Alexis, l’homologation du contrat notarié sera donc obligatoire, ils ont aussi un enfant majeur qui devra être informé de la modification envisagée avec la possibilité d’y faire opposition.
Quant aux créanciers éventuels ils seront informés du changement par la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales avec la possibilité de s’y opposer aussi .
La procédure d’homologation doit permettre au juge de vérifier que le changement n’est pas utilisé pour « frauder » aux droits des héritiers réservataires ou à ceux des créanciers, et désormais l’acte notarié doit comporter la liquidation du régime matrimonial si elle est nécessaire… et être soumis à la condition suspensive de l’homologation
Les pièces à demander étaient :
-les extraits d’acte de naissance et mariage des époux, des 2 enfants,
-et tous les documents pour liquider le régime (comptes bancaires, et d’une façon générale tous renseignements sur le patrimoine des époux …)
2. le changement de régime a été signé par les clients le 12 avril 2011. Quelles formalités postérieures devez-vous effectuer ? Justifiez.
-information légale de l’enfant majeur sur la modification envisagée du régime matrimonial
-avis à insérer dans un journal d’annonces légales pour informer les créanciers
-demande d’homologation à faire auprès du tribunal de grande instance de la résidence de la famille, sur requête présentée par un avocat avec en annexe les éventuelles oppositions et le projet de liquidation de la communauté
-jugement d’homologation (appel et cassation possible) à déposer au rang des minutes du notaire avec constatation de la réalisation de la condition suspensive portant sur la liquidation de la communauté.
-mention en marge de l’acte de mariage par les soins du notaire
-formalité de publicité foncière si la liquidation comprend des immeubles …
3. rédigez à l’aide de l’annexe 3, le courrier à adresser à Alexis. Annexe 4 à rendre avec votre copie.
Office notarial ARNAULD
45000 ORLEANS à Mr Alexis TEVENEAU
Lettre recommandée avec AR
Monsieur,
J’ai l’honneur de porter à votre connaissance que suivant acte reçu par mes soins le 12.04.2011, Mr et Mme TEVENEAU … vos parents, demeurant à Orléans ont décidé de procéder à un changement de leur régime matrimonial pour substituer le régime de la communauté universelle … à celui de la communauté légale de biens
En ma qualité de notaire ayant procédé à la rédaction de cet acte, et conformément à l’article 1397 al 2 CC , je porte à votre connaissance ce changement afin de vous permettre de faire éventuellement opposition
Je vous précise que ce changement sera soumis à l’homologation du TGI d’Orléans en raison de l’existence de votre frère adoptif encore mineur.
Vous trouverez ci-dessous les éléments légaux nécessaires à votre information
Information concernant les époux …
Information concernant la modification du régime…
Information concernant l’opposition…
Textes légaux reproduits (art 1397 CC, 1300 1300-1 du nouveau code de procédure civile)
Je vous prie d’agréer, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.
Me ARNAULD Notaire.
⚠ Alerter
 
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Trop déception en voyant mes oublis.

#2 2011-05-17 22:09
Trop la déception en voyant tous mes oublis.:cry:
Mais merci tout de même de cette mise à disposition .
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⚠ Alerter
 
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J'avais d'ailleurs révisé l'U5 cette année en partie avec votre correction du sujet de 201

#3 2011-05-17 23:30
Merci une fois de plus pour cette correction est complète. J'avais d'ailleurs révisé l'U5 cette année, en partie avec votre
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correction du sujet de 2010 et grâce à vous, Marcelus, j'ai compris tous les calculs de droits de la dernière question, que je n'avais jamais réussi à comprendre en cours!!!
Est-ce-que vous auriez également le barème si ce n'est pas trop vous demander?
Merci beaucoup.
⚠ Alerter
 
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Ne soyez pas trop déçu e Koala nous sommes des humains ô combien d'étudiant e s sont rentr

#4 2011-05-18 08:10
Réponse àkoala_:
Ne soyez pas trop déçu(e) Koala, nous sommes des "humains" ô combien d'étudiant(e)s sont rentré(e)s chez eux en ayant oublié d'écrire des choses qu'ils savaient, ou d'autres qui ont mal lu la dissertation et l'ont recommencée perdant bcp de temps, l'important est déjà, si possible, de ne pas avoir écrit de "grosses bêtises" après tout le reste est du savoir et de la pratique qui seront bien "noté", quant au rédactionnel je suis certain que très peu d'étudiants auront rédigé les courriers comme il se doit, ou la clause de non rétablissement ... allez préparez vous bien pour l'oral maintenant coef 3 ... et bonne chance à toutes et tous !
⚠ Alerter
 
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Est-ce-que auriez barême notation chaque question du sujet à hasard

#5 2011-05-18 12:21
Réponse àMARCELUS:
Est-ce-que vous auriez le barême de notation de chaque question du sujet à tout hasard?
⚠ Alerter
 
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En parlant de l'oral faites-vous passer des oraux En ce qui me concerne je passe sur la r

#6 2011-05-18 17:21
Réponse àMARCELUS:
Je sais bien, mais c'est toujours un peu frustrant.
En parlant de l'oral, faites-vous passer des oraux?
En ce qui me concerne je passe sur la rédaction d'une promesse unilatérale de vente. Et je me demandais quel genre de questions peut-on me demander lors de l'entretien à ce sujet?
⚠ Alerter
 
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Avez-vous corrigé autres épreuves en droit

#7 2011-05-21 16:55
Réponse àMARCELUS:
Avez-vous le corrigé des autres épreuves en droit ?
Merci
⚠ Alerter
 
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je me permets de vous contacter pour savoir si vous aviez les corrigés officiels de l'ue5

#8 2012-05-05 12:58
Réponse àMARCELUS:
bonjour,
je me permets de vous contacter pour savoir si vous aviez les corrigés officiels de l'ue5 en technique notariale pour 2010 et 2011; je n'en trouve aucun sur les sites d'annales,
merci beaucoup
july
⚠ Alerter
 
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Marcelus avez rédigé une proposition corrigé sujet 2012

#9 2012-05-11 22:01
Réponse àMarcelus:
Marcelus avez vous rédigé une proposition de corrigé pour le sujet de 2012??
⚠ Alerter
 
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oui mais quelque chose de très succinct envoyé à mes étudiants avec une recherche compléme

#10 2012-05-11 23:24
Réponse àMauve84:
oui, mais quelque chose de très succinct envoyé à mes étudiants, avec une recherche complémentaire que je dois faire au sujet du caractère propre ou commun de la pension versée car le sujet n'indique pas si la pension "répare une atteinte à l'intégrité physique" pour en faire un propre par nature ...
⚠ Alerter
 
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Pouvez-vous me l'envoyer svp

#11 2012-05-12 09:40
Réponse àMarcelus:
Pouvez-vous me l'envoyer svp?


Merci bcp
⚠ Alerter
 
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Dsl je n'avais pas vu publication

#12 2012-05-12 09:42
Réponse àMarcelus:
Dsl je n'avais pas vu la publication!
⚠ Alerter
 
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par contre étant dans le privé je n'ai pas d'accès aux supports proposés pour ce BTS.

#13 2012-10-14 15:21
Réponse àMARCELUS:
bonjour,
je me permets de vous contacter car je suis enseignante en technique notariale dans un BTS privé. par contre, étant dans le privé, je n'ai pas d'accès aux supports proposés pour ce BTS. auriez vous accès à ces supports? serait il possible de les partager?
cordialement
july
⚠ Alerter
 
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envoyez moi votre adresse mail au 0637702327 je disposais à l'origine que du référentiel d

#14 2012-10-14 18:20
Réponse àjulesdetoulouse:
envoyez moi votre adresse mail au 0637702327, je disposais à l'origine que du référentiel des épreuves et des sujets officiels ... j'ai dû construire une véritable encyclopédie sur les Techniques notariales en 11 tomes ou cours.
⚠ Alerter
 
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monsieur Maitre Je voudrais savoir si il serait possible de m'envoyer par mail les corre

#15 2013-03-29 14:50
Bonjour monsieur (Maitre ?)
Je voudrais savoir si il serait possible de m'envoyer par mail les corrections des sujets du bts ? J'aimerait m'entrainer un maximum avant le bts, donc pour celà tout ce que vous pouvez mettre à ma disposition serait le bienvenue, quelque soit soit la matière, U4/U5.
Je vous en remercie d'avance.

⚠ Alerter
 
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proposition correction qui permet à ma classe moi-même réviser Auriez-vous correction s

#16 2013-04-16 20:17
Merci beaucoup pour votre proposition de correction qui permet à ma classe et moi-même de réviser ! Auriez-vous la correction des sujets de 2011 et 2012 ?
Cordialement,
AS
⚠ Alerter
 
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réponse je envoi mon adresse journée encore

#17 2013-04-21 13:30
Merci pour votre réponse je vous envoi mon adresse mail dans la journée, merci encore !
⚠ Alerter
 
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