Titre Clerc notaire: Bail rural et liquidation d'EARL habitués aff

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Pour des raisons qu'il est inutile de détailler ici on y viendra peut-être si utile Monsi

#1 2013-04-17 14:45
Bonjour à tous,:)
Les habitués de ce forum m'ont bien aidé lors
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d'une autre affaire.
Alors, je reviens vers vous pour soumettre un autre cas que je suis emmené à gérer et il y a un petit blocage.;)
Soit un propriétaire qui loue ses terres en fermage à Monsieur Martin.
Monsieur Martin cesse ses activités et son EARL est dissoute.
Le bail est au bénéfice de l'EARL, non cessible, et le propriétaire veut donc louer ses terres à un autre agriculteur.
Oui mais voilà.
Pour des raisons qu'il est inutile de détailler ici (on y viendra peut-être si utile), Monsieur Martin n'a pas résilié son bail et rechigne à le faire.
Questions :
- Ce bail est-il caduc automatiquement ?
- Comment récupérer ses terres ?
Merci pour votre attention.:)
José
,
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Il faut essentiellement se référer aux charges et conditions du bail à ferme qui font la l

#2 2013-04-17 19:35
Réponse àjoselito31:
Il faut essentiellement se référer aux charges et conditions du bail à ferme, qui
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font la loi des parties en application de l'article 1134 du code civil.
Comme vous n'en parlez pas, il est impossible de vous répondre sérieusement sans les connaître toutes.
Cordialement.
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L'exploitant ayant fait des démarches de cessation auprès de la MSA et sa EARL étant disso

#3 2013-04-17 19:54
Merci pour votre réponse.:)
Les termes du bail dont j'ai une copie
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sont malheureusement illisibles (il est ancien) mais il n'y a rien de plus classique et ce qui est certain, c’est qu'il n'est pas cessible (transmissible).
L'exploitant ayant fait des démarches de cessation auprès de la MSA et sa EARL étant dissoute, je ne comprends pas pourquoi il conserverait ce bail qui nous empêche de relouer ailleurs d'autant plus qu'il ne paye plus ses loyers depuis trois ans.
La question est en fait :
Est-il en droit de concerver ce bail ?
Cordialement,:)
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Ce n'est pas parce qu'il a été un temps mis à disposition d'une EARL par son titulaire et

#4 2013-04-17 22:03
Réponse àjoselito31:
1/ le fait que les termes du bail en cours soient en partie illisibles n'en font pas un document sans valeur juridique. Je suis désolé de vous le dire.
2/ un bail rural ne se termine pas n'importe comment. Ce n'est pas parce qu'il a été, un temps, mis à disposition d'une EARL par son titulaire et que cette EARL est maintenant dissoute, que pour autant son preneur n'est plus locataire en titre. Je suis désolé de vous le dire.
3/ le fait que son titulaire soit maintenant à la retraite, ne met pas automatiquement fin au bail. Je suis désolé de vous le dire.
C'est peut-être pour cette raison de droit, que ce locataire rechigne aujourd'hui à signer une résiliation amiable de son bail.
4/ Puisque, semble-t-il, les loyers ne sont plus payés depuis trois ans, pourquoi ne demandez-vous pas la résiliation judiciaire de ce bail, pour défaut de paiement des fermages?
Conclusion : veuillez consulter un avocat, au plus tôt afin de diligenter la procédure adéquate. C'est bien plus raisonnable, qu'un avis anonyme et sans valeur juridique sur un forum étudiant.
Cordialement.
⚠ Alerter
 
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Surtout sur ce forum où les contributions des habitués sont sages pertinentes et désintére

#5 2013-04-18 10:19
Réponse àSaturnin:
Merci saturnin pour ces précisions qui me confirment en partie ce que je suis en train d'apprendre et je ne suis pas désolé de vous l'entendre' dire.;)
Détrompez-vous.
"Les avis anonymes et sans valeur juridique sur un forum étudiant" sont d'une grande valeur parce qu'ils nous permettent de faire la part des choses et de mieux appréhender nos difficultés. Même (et surtout) si nous n'avons pas raison.
Surtout sur ce forum où les contributions des habitués sont sages, pertinentes et désintéressées, ce qui n'est pas toujours le cas partout je pense que vous en conviendrez.
Merci pour votre écoute.
Je vous tiens au courant de la suite car je viens par ailleurs d'avoir des éléments nouveaux qui méritent réflexion.
A suivre donc.:)
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QUESTIONS Que devient le bail rural consenti à une personne morale à la dissolution de cel

#6 2013-04-19 13:09
Réponse àjoselito31:
Pour info, réponse partielle du cridon sur leur base de données :
"QUESTIONS Que devient le bail rural consenti à une personne morale à la dissolution de celle-ci ? Son attribution à l'ensemble des ex-associés indivisément ou à l'un seulement d'entre eux est-elle possible ? REPONSE La solution est constante : lorsqu'une société a la qualité de preneur bénéficiaire du statut du fermage, le bail est résilié à sa dissolution. Le titulaire du bail étant une personne morale, toute transmission à un (ou plusieur(s) associé(s) personne(s) physique(s) est constitutive d'une cession prohibée, à peine de résiliation, en application des dispositions de l'article L. 411-35 du Code rural."
Réponse sous réserve bien sûr que le bail n'indique pas également les associés en qualité de locataires aux aussi.
Après se pose le problème de la date exacte de résiliation : date de dissolution de la société ou plutôt celle de la disparition de la personnalité morale résultant de la clôture de la liquidation, mais je ne rentre pas trop dans les détail ici car je ne pense pas qu'il s'agisse vraiment de la question posée.
En espérant vous avoir été utile :-)
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Le bail n'indique pas également les associés en qualité de locataires mais il a été en 200

#7 2013-04-19 13:28
Réponse àMissleia:
Pfff !
Oh que oui Missleia vous m'avez été utile !:)
Cela fait une semaine que je cherche cette information et, si j'ai bien trouvé le site du Cridon que je vais dépiauter cet après midi, j'aimerais assez que vous me donniez le lien exact vers cette page.;)
En ce qui concerne les dates, le fermier a cessé son activité le 15/12/2012 (dixit MSA), l'EARL est d'ores et déjà dissoute et en cours de liquidation.
Le bail n'indique pas également les associés en qualité de locataires mais il a été en 2001 mis au profit de l'EARL.
La question est maintenant de savoir si je peux avec ces arguments (les vôtres) invoquer la dissolution du bail sans passer par la case tribunal d'instance au cas où l'exploitant s'y opposerait ou refuserait un accord amiable.
En tout cas, merci pour votre contribution. :
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Donc il y aurait eu un nouveau bail de consenti à une EARL Pour ma part je suis resté dan

#8 2013-04-19 19:24
Réponse àjoselito31:
Je ne comprends plus rien à votre problème, car dans votre premier message vous indiquiez que le bail rural avait été consenti à Mr MARTIN et deux phrases plus loin vous précisiez qu'il est au bénéfice de l'EARL.
Donc il y aurait eu un nouveau bail de consenti à une EARL?
Pour ma part je suis resté dans un schéma plus classique de la mise à disposition du bail rural au profit d'une EARL.
Merci de préciser clairement vos explications, si vous voulez une réponse qui ne relève pas de l'auberge espagnole...
Faites-vous une différence, entre "au bénéfice de..." et " mis à disposition de..." ? J'ai l'impression que non.
Cordialement.
⚠ Alerter
 
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Suite à la résiliation du bail en date du 15 décembre 21012 nous vous informons que nous n

#9 2013-04-20 03:52
Réponse àSaturnin:
Bonjour et merci Saturnin pour relever cette discordance.:)
En fait, en 2001, le fermier a fait signer à ma mère une décharge qui disait...
"Déclare avoir bien et dûment informé avant le 30/08/1997 de l’exploitation des terres louées par l'EARL de ***** à la place du GAEC de **** (NDLR: même nom) suite à la transformation de la société sous forme d'EARL).
Pour le surplus, sans changement à l’exception du fait que seul Jxxx Mxxxa (Mr Martin) la qualité d'exploitant.
Je renonce à tous recours de quelque nature que ce soit en cas de contestation sur l'information relatée aux précédentes et confirme en tout point le bail au profit de l'EARL de *****. "
Un élément nouveau vient d'apparaître en l'espèce d'une confusion de ma part car j'avais cru lire sur le courrier de la MSA (Relevé des terres assujetties) que le fermier cessait ses activités à telle date alors qu'il fallait lire...
"Suite à la résiliation du bail en date du 15 décembre 21012, nous vous informons que nous ne sommes pas en mesure d'affecter à un exploitant agricole les terres.....etc...."
C'est d’ailleurs comme cela que nous avons appris il n'y a que quelques jours que le fermier avait cessé son activité et plus tard que l'EARL était en liquidation.
D'autre part, lors de nos échanges concernant une "Convention de mise à disposition" que nous a proposé la SAFER, le conseiller foncier m'a écrit...
"Monsieur Mxxx cesse l’exploitation vis-à-vis de la MSA et résilie ses fermages dans nos actes"
Ce n'est que hier, lors d'un échange avec un parent sur place qui est exactement dans la même situation que nous (avec les mêmes intervenants) que j'ai tilté quand elle m'a dit alors qu'elle essayait de récupérer de son coté la fameuse résiliation pour ses terres...
"que Monsieur Martin (le fermier donc) prétendait qu'il avait "résilié à la SAFER".
J'ai donc demandé au représentant SAFER de me préciser cette histoire mais il n'a pas répondu (si ce n'est à coté), et j'ai posé d'autres questions en particulier de savoir si Monsieur Martin avait le droit d'agir ainsi.
Pas de réponse.
Le plus étonnant dans cette affaire est qu'ils veulent dater la convention au 01/01/2013 (alors qu'on n'a rien signé), l'agriculteur qui a acheté une partie de la propriété de Monsieur Martin a commencé à labourer nos champs (sans que nous en soyons informé bien sûr), et nous savons maintenant que c'est à lui que la SAFER doit louer nos terres (après signature de la convention).
Bon, je présume que vous avez compris ce qu'il se passe Saturnin.:)
Pour en revenir à la résiliation que nous réclamions tant, le dernier élément me montre, dites-moi si je me trompe, qu'en fait, ce bail est DÉJÀ résilié auprès de tout le monde sauf des propriétaires.
Si c'était le cas, nous nous serions pris la tête pour rien et les intervenants dans cette affaire se sont bien gardé de nous le faire savoir alors qu'il aurait été si simple de nous le dire.
Voilà où nous en sommes.
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411-39-1 à la condition d'en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suiven

#10 2013-04-20 14:39
Réponse àjoselito31:
Bonjour,
En fait il y a beaucoup de confusions dans ce que vous exposez.
1/ La décharge demandée par le locataire-fermier à votre mère n’est que la résultante de l’application de l’article L411-37 du code rural ainsi libellé :
« Sous réserve des dispositions de l'article L. 411-39-1, à la condition d'en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d'une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l'attribution de parts. Cette société doit être dotée de la personnalité morale ou, s'il s'agit d'une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques.
L'avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. Le preneur avise le bailleur dans les mêmes formes du fait qu'il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments énumérés ci-dessus. Cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation.
Le bail ne peut être résilié que si le preneur n'a pas communiqué les informations prévues à l'alinéa précédent dans un délai d'un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La résiliation n'est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n'ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur.
Le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation.
Les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l'exécution des clauses du bail.
2/ Une radiation auprès de la MSA est sans effet sur les dispositions contractuelles d’un bail rural, notamment en ce qui concerne sa résiliation.
3/ L’apparition d’une SAFER est un élément nouveau dans le débat que vous avez ouvert, jamais évoqué auparavant. Pourquoi ?
Que vient faire cette SAFER dans vos relations propriétaire/locataire-fermier ?
Qui d’entre le propriétaire ou le locataire-fermier a contacté le premier cette SAFER, Et dans quel but ?
4/ Un bail rural ne peut être résilié que dans les conditions stipulées au bail et ses avenants ou par voie judiciaire. En tous les cas il ne peut être résilié qu’entre ses signataires d’origine ou leurs représentants légaux en cas de décès.
Cordialement.
⚠ Alerter
 
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Déclare avoir bien et dûment informé avant le 30 08 1997 de l exploitation des terres loué

#11 2013-04-21 17:15
Bonjour Saturnin,:)
Oui, en effet, je n'avais pas mentionné la SAFER au départ parce que l'histoire est assez compliquée ou du moins elle est simple mais il y a des tiroirs.
J'ai dans mon post initial essayé d'être le plus simple possible et entre temps, d'autres éléments sont intervenus. Je vais essayer de vous raconter l'affaire dans son contexte.
En amont:
Le fermier loue les terres depuis 1997
En 2001, il a fait signer à ma mère une décharge en question.
"Déclare avoir bien et dûment informé avant le 30/08/1997 de l’exploitation des terres louées par l'EARL de ***** à la place du GAEC de **** (NDLR: même nom) suite à la transformation de la société sous forme d'EARL).
Pour le surplus, sans changement à l’exception du fait que seul Jxxx Mxxxa (Mr Martin) la qualité d'exploitant.
Je renonce à tous recours de quelque nature que ce soit en cas de contestation sur l'information relatée aux précédentes et confirme en tout point le bail au profit de l'EARL de *****. "
...Sur papier libre, sans entête ni identifiants de la société ni rien du tout. Exactement comme je vous l'ais transcrit plus la signature.
Le fermier ne paye pas son loyer depuis 3 ans (en général c’est lui qui payait et non l'EARL) et, ma mère étant maintenant âgée, c'est moi qui l'appelle en novembre 2012 pour lui demander où il en est.
Cela se passe mal et il m'envoie balader.
J'en parle à ma tante qui habite dans le coin et loue aussi ses terres à ce fermier dans exactement les mêmes conditions c’est à dire qu'il ne paye pas son loyer.
Elle me dit qu'il cherche à vendre sa propriété et que la SAFER l'a contactée pour lui proposer d'acheter ses terres (4 ha) mais elle n’est pas vendeuse.
La SAFER lui propose alors de lui louer et elle dit "pourquoi pas ?".
La SAFER lui ayant dit qu'elle comptait solliciter aussi ma mère, je l'appelle.
Le conseiller foncier m'accueille à bras ouvert et me fait la même proposition et, comme je lui dit que ma mère ne vends pas non plus (3 Ha), il me propose sa "Convention d'occupation des terres" et m'affirme que ça va s'arranger pour le problème des loyers en retard. La SAFER s'occupe de tout.
Je lui demande à quelles conditions
Il me dit que ça dépends si le fermier vends seulement ses terres ou sa société et qu'ils ne savent pas encore mais que "c'est bon pour nous".
Il me recontactera quand ce sera le moment.
Il y a quelques jours, nous recevons de la MSA un formulaire disant que ...
"Suite à la résiliation du bail en date du 15 décembre 2012, nous vous informons que nous ne sommes pas en mesure d'affecter à un exploitant agricole les terres vous appartenant et référence et annexe (le relevé des terres non assujetties et la situation cadastrale).
Nous tombons un peu de haut parce que ni le fermier, ni la SAFER, ni personne ne nous avait informé et logiquement, le fermier ayant cessé ses activité et vendu ses terres, il aurait du au moins nous demander la résiliation anticipée du bail.
Ma tante contactée vient d'apprendre aussi que le fermier aurait vendu une partie de sa propriété et surtout que son acheteur travaille nos terres.
Là, je rappelle la SAFER pour lui demander où nous en sommes.
Le conseiller "est très content" et "allait juste m'appeler".
Il me vante un peu sa convention et dit me l'envoyer. D'accord et merci.
Je reçois la convention et pose au conseiller des questions auxquelles il rechigne à répondre et commence à m'inquiéter quand il est évident qu'il tente de m'embobiner, en particulier avec les histoires de DPU et surtout, quand je m'étonne que le fermier n'a pas résilié son fermage auprès de nous.
Je lui demande d'intervenir auprès de ce dernier, un échange surréaliste (genre ping-pong) s'éternise entre nous (alors que c’est si simple)
Bon, pour les détails ce n’est pas la peine mais il en ressort qu'ils nous font du chantage et que le fermier ne nous donnera sa résiliation QUE si nous signons avec la SAFER. Les dettes seraient épurées par la même occasion ( ma tante a signée et attends toujours l'un et les autres).:))
Entre temps, j'essaye de me renseigner pour comprendre cette histoire de résiliation de bail ou non car il serait au profit de la société (grâce à l'autorisation produite ci-dessus) et il se dit que même si le fermier né en 1946 part en retraite, ne paye pas son loyer etc..., si ce bail est récupéré par cette société (dissoute et le liquidation nous le savons) il y aurait quelques problèmes pour demander sa résiliation d'où mes questionnement sur vos forums.:)
>... En tous les cas il ne peut être résilié qu’entre ses signataires d’origine ou leurs représentants légaux en cas de décès.
En éludant les questions et prétendant texto "que le bail est résilié dans nos acte" la SAFER nous embrouille et nous ne savons toujours pas si ce bail est résilié de facto pour cause de cessation d'activité, de retraite et de liquidation de l'EARL.
C’est important pour nous car nous ne désirons pas louer nos terres à la SAFER surtout après l'échange que je viens d'avoir avec son représentant.
Mais pour les proposer à un autre agriculteur, le fait que le fermier ait fait ces démarches auprès de la MSA et la SAFER suffit-il ou nous faut-il ce fameux papier que nous réclamons à corps et à cries ?
Cette attestation signée par ma mère par rapport à l'EARL est elle valable puisque semble-il elle n’est pas faite dans le normes (il n'y a qu'à voir les dates) ?
Où en somme-nous cher ami ?
Je ne le sais plus moi-même.
Cordialement.
Récapitulatif :
Le fermier à cessé oficièlement son activité et l'EARL est dissoute et en liquidation
Il ne veut pas produire une demande de résiliation d'un bail pour des terres qu'il n'exploite plus
Son acheteur exploite nos terres sans aucune autorisation
La SAFER nous fait la pression et veut nous faire signer une convention que nous ne voulons pas
Question subsidiaire :
Quelle est la différence entre...
- Suite à la résiliation du bail en date du 15 décembre 2012
et
- Une radiation auprès de la MSA qui est sans effet sur les dispositions contractuelles d’un bail rural, notamment en ce qui concerne sa résiliation.
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Le squatter celui qui travaille nos terres sans titre ni autorisation - Désapprobation c

#12 2013-04-21 17:27
Heu...:blush:
J'ai oublié de dire que j'ai fais une première démarche
Envoyé les courrier AR à ...
* MSA pour confirmer que nos terres ne sont pas relouées
* Le Fermier pour le remettre en demeure de payer son loyer (nous acceptons un échéancier) et lui demandons, de part la situation, de nous envoyer une demande de résiliation anticipée du bail
* Le squatter (celui qui travaille nos terres sans titre ni autorisation) :
- Désapprobation concernant les négociations occultes entre notre fermier,lui-même et la SAFER
- Commandement de quitter nos terres ou plainte immédiate
⚠ Alerter
 
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Les droits de votre mère au regard de la mise à disposition de son bail rural par le fermi

#13 2013-04-21 19:57
Bonsoir,
Je crains que nous n’arrivions jamais à nous entendre, car nous n’avons pas la même compréhension du sens des mots et une connaissance totalement différente des règles de droit français. Dans ces conditions nous avons tous les deux l’impression, désagréable en ce qui me concerne, de « tourner en rond » … pour absolument rien.
Je vais donc résumer ma pensée, une dernière fois :
1/ Concernant la décharge de notification signée par votre mère : Veuillez cesser de « pinailler ». La notification qui lui a été faite est tout à fait régulière, tout comme la décharge signée. Les droits de votre mère au regard de la mise à disposition de son bail rural par le fermier à son EARL sont inchangés au regard du bail d’origine. Dont acte.
2/Concernant les loyers arriérés : Une lettre de mise en demeure de payer, même en la forme recommandée avec avis de réception est sans efficacité réelle. Il faut faire délivrer un commandement de payer par un huissier de justice, puis faire valider votre créance par le tribunal compétent, car le bail est sous la forme sous seing privé. Cessez donc de « tourner autour du pot » et prenez enfin, les décisions et les conseils juridiques qui s’imposent. Un notaire ou un avocat n’a pas fait au minimum, 7 années d’études de droit pour rien, Soyons sérieux SVP.
3/ Concernant la SAFER : Il ne faut rien signer avec elle, tant que vous n’êtes pas effectivement payé des loyers arriérés et que vous n’êtes pas en possession de la résiliation officielle de votre bail à ferme d’origine. Ne vous engagez surtout pas dans une mise à disposition sans résiliation officielle préalable, c’est vous qui seriez fautif et pénalement responsable d’avoir disposé deux fois de votre bien au profit de deux personnes différentes. Faites-vous assister par un véritable conseil, notaire ou avocat spécialisé en droit rural, vous y gagnerez en temps, en tranquillité d’esprit et en argent.
4/ Enfin concernant la MSA : elle peut écrire et raconter ce qu’elle veut, elle n’était pas partie au bail rural initial et elle ne peut donc pas intervenir en quoi que ce soit dans la résiliation de ce bail. Point final.
J’espère avoir bien résumé la situation et je ne souhaite plus intervenir inutilement dans cette affaire.
Dont acte.
Cordialement.
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Grâce nous sommes mieux armés pour comprendre les textes et pouvons mieux appréhender enj

#14 2013-04-22 13:22
Réponse àSaturnin:
Bonjour saturnin,:)
Vous m'avez très bien résumé la situation et vous n'intervenez certainement pas inutilement des cette affaire.
Je ne "pinaille", mais, comme vous l'avez remarqué, n'étant pas habitué au jargon judiciaire, j'éprouvais quelques difficultés à appréhender tout cela et notre rappel à l'ordre m'incite à mieux examiner les informations.
De plus, votre denier post est très clair et vous avez fort bien synthétisé la situation.:)
En outre, sa deuxième partie tombe à pic car je viens de recevoir ce matin par mail copie de la résiliation du bail que le preneur initial s'est enfin décidé à produire, l'original arrivant pas La Poste via ma famille sur place qui lui a laissé entendre que nous étions prêts à ester en justice (avec quelques-uns des arguments que vous m'avez donné).
Bien que j'ai eu quelquefois un peu de mal à comprendre, vote aide a été décisive et soyez-en remercié vous et les autres intervenants qui animent ces forums.
Pour la SAFER, même (et surtout) si nous sommes maintenant en possession de la résiliation définitive, je ne souhaite pas signer avec elle mais, afin de convaincre ma mère qui y trouverait une facilité, je pars à la recherche d'arguments pour la convaincre.
Celui que vous me donnez par rapport aux loyers impayés est déjà un bon départ et je continue ma recherche.:)
En tout cas, soyez remercié déjà pour votre aide, mais surtout parce qu'avec vos interventions, dans ce fil et les autres, vous et vos amis m'avez initié aux subtilités juridiques et vos réponses sont toujours pleine de bon sens.
Grâce à vous, nous sommes mieux armés pour comprendre les textes, et pouvons mieux appréhender enjeux sous-jacents relatifs à l'une ou l'autre des situations.
Pour ce qui concerne ce fil, la question est maintenant résolue.
Après, la SAFER oui ou non est une autre histoire.
Merci pour tout Saturnin et les autres.:)
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